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CÓMO EVALUAR UNA PROPIEDAD


Cada terreno tiene un valor de acuerdo a las características propias de las diferentes áreas que lo componen.

Hay características intrínsecas o extrínsecas que hacen diferentes un lote de otro que serán atractivas o deseables para potenciales compradores, por lo que dichas deseabilidades o atractivos tendrán mayor demanda y por ende mayor valor económico. Dijimos que las intrínsecas se refieren a las condiciones internas de un lote —las extrínsecas a las externas— y en el caso de la ubicación tendremos diferentes franjas dentro del mismo, ya que la del frente o sea la que da a alguna calle de alto índice vehicular o peatonal es probable que tenga mayor deseabilidad que la del medio o la del fondo.

Mencionamos un método de fácil aplicación es la regla 4-3-2-1, que indica que si dividimos el terreno en cuatro franjas iguales, el 40 por ciento del valor total del terreno se encontrará en la primera cuarta parte del terreno colindante al frente de la calle de influencia comercial; luego el 30 por ciento, en la segunda franja; el 20 por ciento, en la tercera franja; y el 10 por ciento, en la franja del fondo.

Veamos un ejemplo:

Si tenemos un lote de 25 metros de frente por 60 metros de fondo, o sea de mil 500 m2, con un valor unitario en el sector de Q400 el metro cuadrado tenemos que el lote vale en su totalidad Q600 mil, que es el resultado de multiplicar el precio unitario Q400 el m2 por el área del terreno que es de mil 500 m2. Ahora bien, al aplicar el método que consiste en dividir el lote en cuatro franjas iguales, o sea 60 m de largo dividido cuatro no da igual a 15 m, nos quedan entonces lotes de 15 m por 25 m o sea que nos salen cuatro lotes de 375 m2 cada uno. Al aplicar el método de 4-3-2-1 que nos dice que el 40 por ciento se encuentra en la primera franja, esto significa que el primer lote que da a la calle tendrá un valor de Q240 mil, que es el 40 por ciento de Q600 mil.

El segundo lote tendrá el 30 por ciento del valor del terreno, o sea Q180 mil, que es el 30 porciento de Q600 mil. El tercer lote hacia adentro tendrá el 20 por ciento del valor del terreno, o sea Q120 mil, que es el 20 por ciento de Q600 mil, y finalmente el último lote, el del fondo, tendrá el 10 por ciento  del valor total del terreno, o sea Q60 mil, que es el 10 por ciento de Q600 mil. Si sumamos los cuatro lotes que hemos dividido: Q240 mil, más Q180 mil, más Q120 mil, más Q60 mil nos da precisamente los Q600 mil que costaba todo el lote.

EL CÁLCULO

Ahora veamos la parte más interesante, que será la de estimar cuánto vale ahora el metro cuadrado de cada franja, ya que inicialmente teníamos en Q400 el metro cuadrado de lotes grandes, pero ahora serán cuatro lotes pequeños que tendrán un valor unitario diferente

cada uno de ellos. El primer lote que cuesta Q240 mil tendrá un valor unitario de Q640 el metro cuadrado, que es el resultado de dividir Q240 mil entre 375 metros cuadrados que tiene de área. El segundo lote, que cuesta Q180 mil, tendrá un valor unitario de Q480 el metro cuadrado, que es el resultado de dividir Q180 mil entre 375 m2. El tercer lote, que cuesta Q120 mil, tendrá un valor unitario de Q320 el metro cuadrado, resultado de dividir Q120 mil entre 375 m2; y finalmente el último lote, el del fondo, que cuesta Q60 mil, tendrá un valor unitario de Q160 el metro cuadrado que es el resultado de dividir Q60 mil entre 375 metros cuadrados de área.

De acuerdo con este método, si le pidieran a usted vender solamente la franja del frente, no la podría dar en Q400 por m2, que originalmente valía para un lote grande, debería pedir Q640 por metro cuadrado; luego el segundo lote lo podría ofrecer en Q480 el metro cuadrado, en vez de Q400; luego el tercer lote podría proponerlo en Q320 el metro cuadrado o sea un poco menor a Q400, y el último podría pedir Q160 el metro cuadrado, en vez de Q400, que originalmente se estimaba todo el terreno grande. Les deseo un próspero Año Nuevo y espero que nos podamos encontrar todos los sábados del 2012.

 

manuelsalgueroespana@gmail.com

Tomado de Prensa Libre, del dia 31-12-11, con autorización del autor.

 

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